第二节 共有
一、共有的概念
共有是指两个以上的权利主体对同一项财产都享有所有权。各共有人因为财产共有而形成的权利义务关系，称为共有关系。
二、共有的分类
按份共有 | 1.概念：是指两个以上的共有人，对同一项财产按照确定的各自份额，对共有财产分享权利、分担义务的一种共有关系。 |
2.按份共有的拟制 《民法典》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 | |
3.应有份额的确定 《民法典》规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 | |
共同共有 | 1.概念：是指两个以上的所有人根据共同关系对共有财产不分份额地共同享有权利并承担义务的共有关系。 |
2.类型 （1）夫妻共同共有关系； （2）家庭共同共有关系； （3）遗产分割前，继承人对遗产的共同共有； |
（二）按份共有与共同共有的区别
比较事项 | 按份共有 | 共同共有 |
1.共有物的处分及重大修缮 | 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的： （1）有约定按约定； （2）没约定，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意。 | 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的： （1）有约定按约定； （2）没约定，应当经全体共同共有人同意。 |
2.共有物的分割 | （1）共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的： ①应当按照约定，不得分割；②但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。 （2）没有约定或者约定不明确的： ①按份共有人可以随时请求分割；②共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时，可以请求分割；③因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 | |
《婚姻法解释三》第4条，婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外： （一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为的； （二）一方负有法定扶养义务的人患有重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。 | ||
三、按份共有人的优先购买权
按份共有人的份额属于自己的财产，因此按份共有人对外转让共有份额无需其他共有人同意，但其他共有人在同等条件下，享有优先购买权。
条件 | 须为对外转让，对内转让份额，其他共有人无优先购买权；须为转让，继承、遗赠，其他共有人无优先购买权须为同等条件 《民法典·物权篇》规定，“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 |
行使期间 | 根据《民法典·物权篇》，在按份共有人对外转让共有份额时，其他共有人应在通知的时间内行使，如果通知给的时间少于15日，则以15日为标准。 |
【真题在线】
（2018/非/37/单）甲、乙、丙三人按35％、55％、10％的份额共有一艘渔船，乙、丙二人均有意卖掉渔船，甲坚决反对。关于出卖渔船，下列选项正确的是（ ）
A.乙有权单独决定出卖渔船
B.乙、丙未经甲同意无权出卖渔船
C.乙、丙有权基于多数份额出卖渔船
D.乙、丙可以根据多数共有人同意出卖渔船
甲、乙、丙三人以3:2:1的比例按份共有一头骆驼，用于旅游服务。现甲欲将自己的份额转让给丁，乙、丙均要求以同等条件购买。甲的份额应当（ ）
A.由丁购买 B.由乙、丙等额购买
C.由甲在乙和丙中指定一人购买 D.由乙、丙按所持份额比例购买
第三节 建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权
概念：建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的部分时，每一个所有人享有的对其专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及各个所有人之间基于共同关系而产生的成员权的结合。建筑物区分所有权由所有权、共有权、成员权三部分构成 | ||
如图所示：
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特征 | 1.复合性 | 建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有权及成员权等三要素构成。 |
2.整体性 | 这是指区分所有权人的专有权、共有权及成员权三者共为一体不可分离。在转让、继承、抵押时应将三者一起转让、继承、抵押。 | |
3.专有权的主导性 | （1）区分所有人取得专有部分所有权即取得共有部分共有权及成员权。 （2）专有部分所有权的大小决定共有权及成员权的大小，决定对于共有部分维护、相关费用的承担。 （3）区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权并不单独登记。 | |
4.客体的多元性 | 建筑物区分所有权的客体包括专有部分与共有部分，而不是仅局限于其中一部分。 | |
【特别提醒】哪些人属于业主？ 建筑物区分所有权的人为业主，业主有两种人： （1）取得建筑物专有部分所有权的人 （2）基于商品房买卖合同，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人。基于商品房买卖合同，但尚未交付的，买受人不是业主。 | ||
（二）建筑物区分所有权的内容
专有权 | 专有权即专有部分所有权，系空间所有权，是区分所有人对专有部分可自由占有、使用、收益及处分的权利。 【物权篇第77条】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 |
共有权 | 共有部分共有权，是建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。 其中共有部分包括建筑物专有部分之外的其他部分，如楼梯、电梯、屋顶、地下室等，还包括建筑物的附属建筑物和附属设施，如道路、绿地。 |
成员权 （管理权） | 建筑物区分所有人的成员权，指建筑物区分所有人（业主）基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的、作为建筑物管理团体之成员所享有的权利。 1.业主大会的一般表决事项，只需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，且经过占总人数过半数的业主同意。（双重过1/2） 2.特殊表决事项有两个：①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；②改建、重建建筑物及其附属设施。 3.改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动。 对于这三个事项，必须经过专有部分占建筑物总面积2/3以上业主同意，且经过占总人数2/3的业主同意。（双重多数决） |
一般事项：2/3（总人头➕ 总面积）➕ 1/2（参与表决人头➕ 面积） 特殊事项：2/3（总人头➕ 总面积）➕ 3/4（参与表决人头➕ 面积） |
【真题在线】
（2014/非/38/单）甲、乙、丙分别购买了某住宅楼（共３层）的一层、二层、三层，各自办理了房产证。现丙欲出售其住宅，对丙出售的住宅（ ）
A.仅甲享有优先购买权 B.仅乙享有优先购买权
C.甲、乙均享有优先购买权 D.甲、乙均不享有优先购买权
（2012/法/30/多）根据物权法规定，下列由建筑物区分所有权的业主共同决定的事项中，应当经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的有（ ）
A.制定和修改业主大会议事规则
B.改建、重建建筑物及其附属设施
C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
第四节 相邻关系
一、相邻关系处理的原则和依据
（一）相邻关系处理的原则
《民法典》规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
（二）相邻关系处理的依据
《民法典》规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
二、几种主要的相邻关系
我国物权法规定的相邻关系主要包括：相邻不动产通行或利用关系；相邻用水、排水关系；相邻通风、采光关系；相邻不可量物侵害防免关系。
相邻不动产通行或利用关系 | 1.不动产权利人原则上有权禁止他人进入其土地，但他人因通行等必须利用或进入其土地的，不动产权利人应当提供必要的便利。 2.对邻地享有通行权的人，应当依法赔偿邻人遭受的相应损失。 3.对于历史上形成的通道，土地所有人或使用人无权任意堵塞或改道，以免妨碍邻人通行，如果确实需要改道，应取得邻人的同意。 4.不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 |
相邻用水、排水关系 | 1.相邻用水关系。 2.相邻排水关系。 |
相邻通风、采光和日照关系 | 《民法典·物权篇》，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 |
相邻不可量物侵害防免关系 | 《民法典·物权篇》，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 |
